10 важных моментов, с чего начинать ремонт в квартире «вторичке»

Ремонт. Многие относятся к ремонту с содроганием, ведь он связан с трудностями и ответственностью. Однако ремонт бывает разным, и сложность зависит не только от финансового положения владельца недвижимости. Ремонт в новостройке значительно отличается от ремонта квартиры на вторичном рынке, как по видам работ, так и по их характеру. В этой статье мы рассмотрим особенности ремонта в квартире «вторичке».

Говоря про вторичный рынок жилья, следует понимать, что это обширное понятие, на этом рынке присутствуют квартиры и нового жилого фонда (срок постройки дома примерно 5 лет), и панельные хрущевки (срок постройки дома от 30-ти лет), и «сталинки», построенные в конце 40-х — начале 50-х. Так и ремонт в таких домах будет отличаться и возможностями строителей-отделочников, и объемами работ. Далее мы рассмотрим основные моменты, на которые необходимо обратить свое внимание перед началом ремонта, в процессе его проведения и по его завершении.

1. Капитальный или косметический ремонт

Это первый шаг, который нужно сделать, и первое, что нужно определить, потому что выбор одного или другого вида ремонта существенно повлияет на список работ и, следовательно, на его итоговую стоимость.

Давайте разберемся в различиях между капитальным и косметическим ремонтами.

Капитальный ремонт включает:

• демонтажные работы;
• разработку проекта дизайна и возможной перепланировки;
• замену оконных и дверных блоков;
• обновление коммуникационных и инженерных сетей;
• черновые и финишные отделочные работы.

Плюсы:

Полный ремонт «от» и «до», обеспечивающий высокое качество и долгосрочную эксплуатацию.

Минусы:

• занимает много времени;
• требует значительных финансовых затрат.

Косметический ремонт включает:

• замена финишных покрытий (на стенах и на полу);
• смена сантехники;
• обновление плиточной облицовки.

Плюсы:

Недорогое и быстрое обновление интерьера квартиры.

Минусы:

Неизбежность повторного ремонта из-за протечек в устаревших коммуникациях и недостаточной мощности старой проводки для современных электроприборов.

2. Дизайн и Проект. Связь проекта и дизайна

Перед началом ремонта важно определиться с дизайном. Он определяет внешний вид и комфорт квартиры. Конечно, выбор стиля зависит от предпочтений заказчика, но дизайн также должен быть функциональным, чтобы проживание в квартире было удобным.

Профессиональные дизайнеры учитывают пожелания клиента, а также конструктивные особенности самого дома и правила установки сантехники, так как не всегда возможна перепланировка квартиры и перемещение межкомнатных стен.

Обычно есть два основных варианта выбора дизайна:

1. Евроремонт — популярный тип отделки, представляющий собой аккуратный современный дизайн в нейтральных тонах.
2. Индивидуальный дизайн — это может быть стиль лофт, классика, скандинавский и другие. При создании такого дизайна учитываются все пожелания заказчика для создания особой атмосферы в комнатах и квартире в целом.

Ранее мы упоминали, что создание дизайна для комнат и квартиры в целом — это лишь половина дела. Ведь для реализации красивой картинки на бумаге необходимо подготовить проект ремонта. Этот проект представляет собой набор чертежей с размерами и привязками. В нем содержится схема прокладки всех коммуникаций, ведомость демонтажных, монтажных и отделочных работ, а также предварительный расчет количества и состава отделочных материалов. Таким образом, определяется стоимость ремонта. Следует помнить, что точность и полнота проекта ремонта снижают вероятность несоответствия конечного результата ожиданиям дизайнера.

3. Перепланировка и ее согласование

В последние годы наблюдается растущая популярность перепланировки квартир для повышения уровня комфорта жильцов. Заказчики часто хотят переместить или изменить межкомнатные перегородки или объединить лоджию с комнатой.
На первый взгляд, это кажется простым процессом. Однако это не так. Перепланировка помещения — серьезное мероприятие, требующее согласования с местными органами власти, такими как жилищная инспекция.

При перепланировке следует избегать следующих действий:

• Установка теплых полов с подключением к общедомовым системам горячего водоснабжения или отопления. В случае протечки труб будет сложно обнаружить и устранить проблему.
• Перенос радиаторов на лоджию, балкон или веранду.
• Пристраивание лоджий и террас на втором этаже и выше.
• Проведение перепланировки в аварийных зданиях.
• Объединение газифицированных помещений с жилыми комнатами.
• Изменение сечения вентиляционных каналов или демонтаж вентиляционных и технических коробов (шкафов).

В целом, перепланировка не должна приводить к следующим последствиям:

• нарушению прочности или разрушению несущих конструкций здания;
• нарушению работы инженерных систем или установленного на них оборудования;
• ухудшению внешнего вида фасадов и нарушению их сохранности;
• нарушению строительных, санитарно-гигиенических, эксплуатационных норм и правил пожарной безопасности для многоквартирных домов.

Проект ремонта, описанный в предыдущем пункте, упростит процесс согласования перепланировки в местных органах власти.

4. Предварительная смета, возможные превышения бюджета

Стоимость ремонта — один из главных вопросов, интересующих заказчиков. Она складывается из разных факторов: характера ремонта, сложности работ, квалификации мастеров и используемых материалов. Однако, если проект ремонта составлен грамотно, предварительную стоимость можно определить достаточно точно. Тем не менее, привязываться к конкретной сумме не стоит, так как в процессе работы могут возникнуть непредвиденные расходы, например, связанные с дополнительными работами по демонтажу участка старой штукатурки или устранением плесени, которая образовалась под обоями. Чтобы учесть подобные ситуации, рекомендуется заложить примерно 10 % сверх первоначальной сметы, но не больше. Это должно быть прописано в договоре между заказчиком и подрядчиком.

5. Ответственность подрядчика и заказчика

Взаимоотношения между заказчиком и подрядчиком определяются договором, который они заключают. Заказчик должен вовремя оплачивать работу в соответствии с договорными сроками, а подрядчик обязан качественно выполнить работу в соответствии с нормативными документами (СП и ГОСТ). Однако существуют четко установленные сроки гарантийных обязательств подрядчика.

При выполнении отделочных работ гарантийный срок составляет два года (статья 29 Закона от 07.02.1992 № 2300-1 «О защите прав потребителей»).

При проведении перепланировки гарантийный срок увеличивается до пяти лет, что соответствует требованиям капитального строительства (статья 756 ГК РФ и решение Верховного суда).

6. Проверка коммуникаций и общего состояния стен, составление дефектной ведомости

Перед началом ремонтных работ следует провести осмотр квартиры, оценить ее общее состояние, а также состояние инженерных систем и коммуникаций. Полученные данные нужно зафиксировать в акте осмотра.

7. План производства работ

Ремонт можно разделить на несколько этапов:

• Демонтажные работы: демонтаж старых полов, покрытий, дверей, окон, плитки и сантехники, а также старой электрики (если требуется перепланировка).
• Устройство новых перегородок (если было решено их снести).
• Замена инженерных систем и коммуникаций: прокладка новой электропроводки, труб канализации, водоснабжения и, возможно, обновление труб системы отопления (если они в хорошем состоянии, косметический ремонт может обойтись без замены).
• Выравнивание поверхностей стен, полов и потолков: устройство стяжки, оштукатуривание, шпатлевка стен и потолка (потолок можно не выравнивать, если планируется подвесной или натяжной потолок). Важно, чтобы поверхности соответствовали требованиям строительных норм и правил — СП 21.13330 «Полы» и СП 71.13330 «Изоляционные и отделочные покрытия»
• Финишная отделка поверхностей: покраска стен, обои, отделка потолка, укладка напольного покрытия и установка плинтусов.
• Завершающая установка элементов: установка сантехники, декоративных элементов и межкомнатных дверей.
• Финальная проверка качества: устранение мелких недостатков и подготовка квартиры к передаче заказчику.

8. Сроки проведения работ, особенности проведения работ на «вторичке»

Каждый хозяин квартиры стремится завершить ремонт как можно скорее. Но спешка при выполнении работ отрицательно сказывается на качестве и долговечности ремонта. Поэтому важно, чтобы до начала ремонта подрядчик составил календарный план, в котором будут указаны все этапы работ и даты доставки материалов на объект.

При составлении календарного плана следует учесть определенные правила:

• Цементные смеси достигают своей максимальной прочности через 28 дней, однако их высыхание происходит неравномерно. Например, слой толщиной 10 мм высыхает за 7 дней при нормальных условиях (температура от +20 до +22 °C и влажность не более 70 %). Если толщина слоя превышает 40 мм, время высыхания значительно увеличивается. Для определения времени высыхания можно использовать формулу Т = H * H * 1,6, где Т — время высыхания в днях, H — толщина слоя в сантиметрах.
• Рекомендуется приступать к затирке плиточной облицовки через 3–5 дней, продолжительность этого периода зависит от размера плит. Это связано с тем, что если не дать плиточному клею полностью высохнуть и затереть плитку сразу, на поверхности затирки могут появиться белые пятна, так как плиточный клей высыхает через швы между плитками.
• Шлифовать шпатлевку следует не раньше, чем через 12 часов.
• Основной способ ускорить отделочные работы и сократить время ремонта — это использование механизации. Например, оштукатуривание стен или заливка стяжки в квартире площадью 50 м2 может быть выполнена за один день.

9. Инструменты и оборудование

При выборе подрядчика обратите внимание на инструменты и оборудование, которые он использует. Профессиональные компании, специализирующиеся на ремонте, обычно имеют собственный дорогой инструмент, что говорит о качестве предоставляемых услуг.

10. Строительные материалы, используемые в ремонтных работах

Одним из важных факторов, влияющих на качество работ, помимо квалификации мастеров, являются материалы, которые используются при ремонте, и тщательное следование рекомендациям производителей этих материалов исполнителями работ. Компания ЦЕМЕНТУМ предлагает высококачественные, удобные и доступные материалы для основных этапов ремонта.

Чтобы выровнять стены, мы рекомендуем использовать легкую цементную штукатурку. Этот штукатурный состав предназначен для машинного нанесения, фракция 0,63 мм. Это уменьшит износ шнековой пары штукатурной станции и обеспечит гладкую поверхность. Благодаря более гладкой поверхности штукатурки вы сможете сократить расход шпатлевки во время финальной обработки стен. Мы предлагаем технологию полусухой стяжки с использованием цемента ExtraCEM 500 или Пескобетона М300 для создания надежной, прочной и долговечной основы для пола.

Если планируется укладка гибких напольных покрытий или требуется сделать разные напольные покрытия в один уровень, то без наливного пола не обойтись. Для решения этой задачи подойдет наливной пол ЦЕМЕНТУМ. Он обладает высокой подвижностью, соответствует классу Рк5, разработан для машинного нанесения и обеспечивает повышенную гладкость поверхности. Кроме того, пешеходная нагрузка возможна уже через 3 часа, что позволяет не прерывать отделочные работы в помещении. Газобетонные блоки часто используются при возведении межкомнатных перегородок. Для обеспечения эстетичности кладки можно применить Белый клей для блоков. Профессиональные строители ценят этот продукт за стабильное качество, прочность и удобство использования. Клей также рекомендован компанией Bonolit — одним из ведущих производителей газобетона в России.

Мы предлагаем три материала для облицовки плиткой, которые подходят для наиболее популярных форматов облицовочных плит. Для создания стильного и современного интерьера ванной комнаты многие дизайнеры выбирают крупноформатные материалы, например, 80*160 см. В таких случаях мы советуем использовать плиточный клей EXTRA 160. Плиточный клей отличается не только надежным креплением керамогранита, но и сверхпрочным сцеплением, так как его адгезионные свойства превышают требования ГОСТ Р 56387-2018 «Смеси сухие строительные клеевые на цементном вяжущем. Технические условия» почти в 2 раза. Этот клей соответствует классу C2TE, имеет минимальное открытое время 30 минут и жизнеспособность затворенного раствора 60 минут. Благодаря этим характеристикам можно аккуратно выполнять работу без спешки и избегать перерасхода материала из-за преждевременного застывания раствора в ведре.

Ремонт квартиры может быть сложным и затратным процессом, но следуя нашим рекомендациям, вы сможете избежать многих проблем. Применение высококачественных строительных материалов позволит вам сэкономить время и обеспечить долговечность ремонта на долгие годы.